又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

上周末,距离南京仙林最近的宝华盘——仙林首望城正式公开样板间,我去现场看房。顺便就去周边几个楼盘踩了个盘,打探一下年后宝华楼市最新动态。暴走了4个多小时,我得到几个消息,对大家买房会有一些帮助。宝华楼盘分布图▼推荐关注6大

  上周末,距离南京仙林最近的宝华盘——仙林首望城正式公开样板间,我去现场看房。顺便就去周边几个楼盘踩了个盘,打探一下年后宝华楼市最新动态。

  暴走了4个多小时,我得到几个消息,对大家买房会有一些帮助。

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?宝华楼盘分布图

  ▼ 推荐关注6大独家调研的真相

  1、宝华限购“松绑”,有楼盘只要大专以上学历就能买新房;二手房不限购。多数外地人想在宝华买房都是可以实现的。

  2、今年是宝华供应大年,新房库存达到89万方,近期还有一批楼盘要开盘,想在宝华买房有很多选择。

  3、宝华1万以下的楼盘彻底消失,不少新房毛坯单价都在1.3万起步,甚至1.6-1.7万,处在历史高位。

  4、有新房年后放风将继续涨价,最高涨5000元/平;也有楼盘在打特价促销,但整体销售速度都在下降,今年新房市场竞争会很激烈!

  5、目前宝华镇的二手房价格也就在1.4-1.7万/平米左右,和新房几乎持平,交易平稳。

  6、值得注意的是,宝华一批新房都集中在2019年年底交付,届时至少上万套房源同时入市,供应量大涨,市场能否消化有待观察。

  综合看来,宁镇扬一体化大力推进,宝华利好消息不断,未来人气、配套应该还会更上一步。但是想继续上演“一年翻一番”的暴涨神话可能性不大,预计3-5年内,宝华房产的财富效应会持续减退,二手房价格在2-2.5万/平米左右。

  一、暴涨之后,宝华新房市场冷热分化

  2017年,南京限购、宁镇扬一体化大力推进,宝华楼市着实火了一把,不少楼盘价格翻翻,新房库存大幅减少。

  但随着宝华也开始限购、南京及周边市场整体降温之后,宝华新房成交量也大幅下降,市场出现冷热分化,有楼盘持续放风涨价,有楼盘开始优惠促销。

  金三银四,宝华多个楼盘开启优惠抢收:

  1、碧桂园伯爵山、碧桂园翡翠华府两盘推出了部分特价房源,碧桂园翡翠华府特价房在16000元/㎡,而目前在售房源均价16800元/㎡左右。

  2、和昌仙林国际也推出了13000元/㎡起特价房,目前在售L号楼,毛坯交付,面积89-105㎡, 均价14000-15000元/㎡。

  3、除此之外,还有一些商办类项目,如公寓、商铺等普遍有优惠。优惠促销不是个案,而是普遍性现象了。

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?但另一面,也有不少楼盘正在酝酿涨价:

  1、3月1日起,碧桂园大学印象涨价300-500元/㎡。

  2、百里峯景预计4月加推4号楼,均价或将上涨1000元/㎡。

  3、宝华桃李春风,二期放风价35000元/㎡,较前期上涨超5000元/㎡。

  4、2月香山壹境领16套联排别墅销许,整体均价约2.1万元/㎡,而2016香山壹境联排均价仅1.4万元/㎡。

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

  二、未来2年将是宝华的供应大年市场竞争会异常激烈

  众所周知,宝华近年来迎来许多品牌房企,包括绿城、泰禾、朗诗、新城、碧桂园、恒大、富力、东原、远洋、金科、中天城投等等。这些开发商为宝华带来新的产品,将宝华带入品质元年,也成就了宝华的供应大年。

  据了解,今年不少纯新盘就会上市。比如碧桂园收购的中天半山铭廷,最快今年上半年就会首开;据我在首望城、和昌仙林国际、四季金辉、百里峯景、以及仙林国际等多个楼盘走访得知,这些楼盘近期都即将加推,而且多数集中在2019年年底交付。届时大批房源涌入市场,供应量激增。

  再加上目前宝华的新房库存也不少(据统计目前主要在售的33家楼盘,还有8504套房源,库存新房达到89.34万方)

  由此可见,整个宝华的新房供应量不少,而销售速度已经肉眼可见的下降。为了争夺有限的客户,市场竞争也异常激烈。

  部分带有品牌效应的开发商,试图通过价格上涨逼定买房人。部分开发商则通过优惠促销来抢客。

  三、宝华二手房价格较年前涨了近1000元/平 但与新房价差不大,后劲不足

  我也同步了解了一下宝华的二手房市场,据中介反应,整体的价格较年前略有上涨,大概涨了1000元/平。整体单价在1.3-1.6万之间,其中恒大雅苑价格最高,天正理想城、京东紫晶、四季金辉、泰达青筑都是比较热门的小区。

  小区名称挂牌均价仙林悦城14000恒大雅苑16000天正理想城13319泰达青筑13150京东紫晶15800招商依云尚城13592四季金辉13563香山境13700

  据了解,目前仙林大道的改造、万达茂开业、以及省中医院的规划,给了房主不少信心,多数人不急卖,议价空间不大。但是我们看到二手房的价格也很清楚,整体和新房价格几乎没有价差。再加上宝华的新房本来就多,还不需要缴纳税费。所以不少中介反应,宝华的新房更受欢迎。目前一个门店的月成交量也就4-6套,属于不温不火的水平。多数买二手房的是投资客,想要短线操作,毕竟二手房不需要等待交付期,赶上一波行情就可以快速出手。

  四、宝华仍有多个机会点,但房价涨势不容乐观

  随着宁镇扬一体化的推进,宝华作为桥头堡区域,确实有不少实质性的利好,作为距离南京最近的区域,宝华仍有很多机会。

  1、高价地陆续上市,豪宅来了

  2017年宝华算上招拍挂和收购,累计出让了几十幅地块,最高楼面地价达到9000多,直接提高了宝华的房价预期。今年这些高价地陆续上市,一方面直接拉高房价;另一方面,是一批高端住宅产品的入市,将整体拉高宝华的产品溢价和板块形象。

  2、宁镇扬一体化加速,宝华成特区

  去年以来,宁镇扬一体化话题简直火到爆,从省党代会谈到是党代会。从省委副书记黄莉新,到市长缪瑞林,多次到镇江视察,一体化进入加速期。而宝华一直是宁镇扬一体化的桥头堡和特区,各种双地铁的规划,万达茂等都会对区域带来直接利好。

  3、各种城建利好不断来袭

  举个例子,近期句容市发布2018年重点工作安排表,2018年句容再建成一批城乡学校,推进海安中学宝华分校项目,推动东软大学生双创园校企合作、联合办学模式落地。这意味着,宝华将迎来国家级示范高中海安中学分校。这对区域也是一个利好。

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

  又涨了1000元/平!但是南京人,今年你还敢到宝华买房吗?

  相信随着各种城建配套的兑现,宝华会迎来大踏步的发展。但对未来2年宝华的预期,虽然诸多利好在前,但形势不容盲目乐观。

  一方面是今年区域供应量只增不减,传统上以投资性需求为支撑的市场,在南京投资客像潮水一样涌来,又向潮水一样退去后,供大于求的尴尬局面可能很快就会出现。毕竟连南京主城,都出现了热门区域开盘,卖2成甚至只卖2套的尴尬情况,覆巢之下焉有完卵。

  另一方面,我们要知道,此前推动宝华房价暴涨的主要原因,是南京楼市火爆下,投资性需求的外溢,宝华靠近仙林湖,房价存在明显落差,买房后可自住可投资,还能出租。所以宝华才成了南京刚需和刚投们的主战场。

  但目前南京仍然在执行严格的限价政策,而宝华房价水涨船高之后,投资门槛越来越高,和南京价差越来越小,财富效应逐渐减退,对刚需和投资客的吸引力都会下降。

相关推荐

留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码: